Acquisto di un immobile facente parte di un attivo fallimentare: niente provvigione per il mediatore

Codice Civile alla mano, il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti coinvolte, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. A questa regola è però possibile derogare: così, se le parti prevedono il pagamento della provvigione al mediatore anche in assenza del nesso causale tra intermediazione e conclusione dell’affare, è necessario allora che il compenso sia ricollegato ad un fatto diverso e specifico, quale l’aver svolto concreta attività di ricerca per un certo tempo o l’aver assunto l’obbligo di impegnare la propria organizzazione nella ricerca del terzo interessato all’affare, non essendo sufficiente il solo conferimento dell’incarico né un generico impegno privo di giustificazione causale.
Questi i chiarimenti forniti dai giudici (ordinanza numero 12629 del 12 maggio 2025 della Cassazione), chiamati a prendere in esame il contenzioso relativo alla domanda di pagamento della provvigione avanzata da una agenzia immobiliare per aver intermediato l’acquisto, da parte di due privati, di un immobile facente parte di un attivo fallimentare.
Decisivo, nella vicenda in esame, un dettaglio su tutti: il bene era stato aggiudicato all’esito di una procedura concorrenziale espletata dagli organi fallimentari e la vendita non era stata effetto dell’intervento del mediatore, non giustificandosi, pertanto, il riconoscimento della provvigione nonostante la dichiarazione con cui una delle parti coinvolte si era impegnata a pagare anche in caso di acquisto diretto del bene presso il fallimento. Non è in discussione, quindi, che sull’acquisto, perfezionato nell’ambito delle operazioni di liquidazione dell’attivo fallimentare mediante procedure concorrenziali, non abbia influito l’intervento della mediatrice.
Certo, una delle due parti si era impegnata a corrispondere la provvigione all’agenzia immobiliare anche in caso di acquisto diretto in sede fallimentare e, perciò, in assenza di un nesso eziologico tra l’intermediazione svolta e la conclusione dell’affare, osservano i giudici, ma proprio tale carenza è rilevante, poiché detta dichiarazione era volta a riconoscere la provvigione proprio per una mediazione che in realtà non è stata svolta, senza far riferimento ad attività diverse, eventualmente poste in essere dalla società, quale, ad esempio, un consulenza immobiliare.
Tirando le somme, la dichiarazione di impegno non era sufficiente per riconoscere il compenso, non essendovi una giustificazione causale dell’Impegno assunto dalla parte in assenza di un nesso sinallagmatico con una specifica controprestazione, meritevole di essere remunerata, della società.