Preliminare di vendita: l’assenza di conformità catastale oggettiva non legittimano il passo indietro del promittente acquirente

L’inadempimento da parte dell’acquirente all’obbligo di pagamento del prezzo nei termini pattuiti legittima la decisione del promittente venditore dell’immobile di optare per il recesso dal contratto preliminare di compravendita e di trattenere la somma – oltre 90.000 euro – ricevuta a titolo di caparra confirmatoria. Riflettori puntati, nella vicenda presa in esame dai giudici, sulle caratteristiche dell’immobile. E su questo fronte viene riconosciuta piena efficacia alla rinuncia, da parte del promittente compratore, al requisito dell’abitabilità dell’immobile, contenuta nella scrittura integrativa intercorsa tra le due parti. I giudici ritengono poi impossibile ipotizzare la nullità relativamente ai contratti con effetti obbligatori, quale, appunto, il contratto preliminare, o, in questo caso, la nullità per impossibilità dell’oggetto, al cospetto di una lieve difformità urbanistica sanabile, poiché l’irregolarità consiste nella chiusura del portico contenente la scala di accesso al piano inferiore. I giudici precisano poi che nel contratto preliminare si legge la parte promittente venditrice garantisce che quanto promesso in vendita è stato edificato giusta licenza edilizia rilasciata dal Comune e che successivamente all’epoca della costruzione non sono state apportate modifiche, varianti, mutamenti di destinazione d’uso o eseguite opere soggette al rilascio di licenza, concessione o autorizzazione edilizia e che nessun provvedimento sanzionatorio è stato adottato. Ci si trova di fronte, quindi, a un caso di difformità dello stato di fatto rispetto a una concessione edilizia esistente, e non a un caso di totale assenza di concessione. Ma le indicazioni circa la cosiddetta conformità catastale oggettiva, a pena di nullità del contratto di trasferimento immobiliare, non possono riguardare un contratto avente effetti meramente obbligatori, precisano i giudici. (Ordinanza 7521 dell’8 marzo 2022 della Cassazione)